Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Оценка залогового обеспечения

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Получение заемщиком обеспеченного кредита предполагает предоставление залога, стоимость которого способна в полной мере покрыть затраты, связанные с невыполнением долговых обязательств.

Необеспеченное кредитование представляет огромный риск для финансовых учреждений.

В случае появления просроченных платежей именно своевременная продажа залогового имущества может использоваться кредитором для компенсации убытков.

Что такое залог?

Залоговое обеспечение — это предоставленное заемщиком имущество, которое используется в качестве гарантии выполнения условий заключенной с кредитором сделки.

Обычно речь идет о недвижимости, транспортных средствах, электронике, ювелирных изделиях или иных формах собственности, официально принадлежащих залогодателю.

Если заемщик наотрез отказывается выплачивать действующий кредит, финансовое учреждение имеет полное право использовать продажу залога в целях возмещения возможных убытков.

Требования к залоговому обеспечению:

  • Рыночная стоимость залога должна покрывать выплаты по кредиту и все издержки кредитора.
  • Срок реализации указанного в договоре залогового имущества не превышает 150 дней.
  • Заемщик обязан подтвердить право собственности на объект залогового обеспечения.
  • Временные финансовые ограничения, включая запрет на продажу и оформление дарственной.
  • Получение разрешения от совладельца на предоставление в качестве залога совместного имущества.
  • Обязательное страхование предоставленного в качестве залога имущества.

Следует отметить, что некоторые финансовые учреждения усложняют процедуру кредитования, требуя от залогодержателя дополнительное обеспечения. При этом стоимость предоставленного имущества не должна чрезмерно превышать размер кредита. Обычно рыночная цена залога на 20-30% превышает сумму займа. Этого достаточно для погашения просроченных задолженностей.

Рыночная цена залогового обеспечения

Экспертная оценка залогового имущества предполагает расчет текущей рыночной стоимости, ведь понятие обеспеченности кредита напрямую зависит от качества предложенного заемщиком залога. Полноценное обеспечение будет соответствовать требованиям банка касательно финансовых аспектов сделки.

Рыночная стоимость залога должна:

  1. Покрыть любые издержки, связанные с реализацией путем аукциона указанного в договоренности залогового имущества.
  2. Превысить размер получаемого кредита.
  3. Компенсировать дополнительные выплаты и проценты за один год использования займа.

Кредиторы обычно расценивают стоимость залога в качестве общей суммы всех затрат по кредиту. Чтобы определить рыночную цену, необходимо осуществить тщательную оценку залоговых объектов.

Для этого нанимаются эксперты, которые входят в штат кредитующего учреждения или предоставляют свои услуги в качестве независимых специалистов.

Оценочные фирмы могут быть наняты как кредитором, так и заемщиком.

Способы определения стоимости залога:

  • Полноценная оценка, предполагающая привлечение экспертов для изучения залогового имущества.
  • Применение покупной стоимости с учетом понижающих коэффициентов.
  • Использование суммы, указанной в заключенном ранее договоре страхования залогового объекта.

Безусловно, наиболее оптимальным вариантом считается расчет стоимости залогового имущества с нуля. В этом случае профессионалы уделят внимание дополнительным факторам, влияющим на стоимость залога.

Например, на этапе страхования залогового имущества не учитываются издержки, поэтому оценочная стоимость не соответствует действительности. Эксперты должны учесть любые затраты, связанные с процессом кредитования.

Оптимальной считается стоимость залогового обеспечения, которая в полной мере покрывает возможные издержки, процентные платежи и прочие затраты по запланированному для получения кредиту.

Крупные банки обычно берут в качестве залога только ликвидные объекты, на которые есть постоянный спрос. Речь идет об имуществе, продажа которого не должна вызывать особых трудностей. Обязательным требованием также считается правильное составление и оформление документов согласно действующему законодательству.

Кредиторы стараются учитывать размер процентной ставки и текущий уровень ликвидности имущества. К тому же, прежде чем приступить к оформлению кредита, следует застраховать объекты, предоставленные в качестве залога. Допускается использование в качестве полноценного обеспечения полученного взаймы имущества. Например, автокредит и ипотека предполагает именно эту форму гарантирования сделки.

Предлагаем Вашему вниманию 4 кредитные организации, в которых можно получить кредит под залог недвижимости и транспортного средства:

Процентная ставка
от 9,9%

Срок
до 20 лет

Сумма
до 30 млн.руб.

Оформить

Процентная ставка
от 9,9%

Срок
до 15 лет

Сумма
до 15 млн.руб.

Оформить

Процентная ставка
от 11,9%

Срок
до 10 лет

Сумма
до 30 млн.руб.

Оформить

Процентная ставка
0,25% в день

Срок
до 3 лет

Сумма
до 1 млн.руб.

Оформить

Оценка стоимости залогового имущества

Привлекая профессионалов к оценке залога, финансовое учреждение обычно планирует получить полноценный отчет, в котором будут указаны конкретные параметры обеспечения и обоснованы данные относительно его стоимости.

Кредитору необходимы лишь выводы эксперта. Если оценочная цена не соответствует параметрам сделки, финансовое учреждение откажет в финансировании.

Потенциальному заемщику придется искать иное обеспечение, или снизить финансовые аппетиты, сократив размер займа и продолжительность кредитования.

Этапы оценки залога:

  1. Изучение документов, безапелляционно подтверждающих единоличное или совместное право собственности на используемый в качестве обеспечения объект.
  2. Изучение залога, в том числе проверка его текущего состояния.
  3. Расчёт рыночной стоимости имущества.
  4. Составление отчета о выполненной работе.

Дополнительные требования к оценочной деятельности выдвигаются в зависимости от типа обеспечения. Эксперт обязан внимательно изучить весь предоставленный заемщиком пакет документов, а также сам залог.

Если речь заходит о недвижимости, электронике или транспортных средствах, оценивается техническое состояние имущества.

Иногда в качестве обеспечения применяются готовые продукты и различные виды сырья, поэтому заемщику необходимо дополнительно получить право на использование помещений, в которых хранятся подобные объекты. Таким образом, оценка залогового имущества включает также проверку документов.

Кредиторы стараются выдвигать максимально адекватные требования к залоговому имуществу, поэтому оценщики в своей работе часто отталкиваются от запросов финансовых учреждений.

Оценка обычно длится от получаса до нескольких недель в зависимости от типа обеспечения.

Если на этапе выполнения подобной работы возникают какие-либо проблемы, заемщик может отказаться от дальнейшего сотрудничества с кредитором.

Заключение договора залога

После этапа оценки стороны приступают к заключению договора.

Согласно подобному документу, заемщик передает движимое или недвижимое имущество другой стороне (кредитору) с целью предоставления гарантии возвращения дога.

Процесс обеспечения позволяет получить доступ к улучшенным условиям кредитования. Добровольно гарантирующий сделку заемщик может претендовать на оформление долгосрочных кредитов.

В договоре указывается:

  • Тип предоставленного в качестве залога имущества.
  • Оценочная стоимость используемого в качестве обеспечения объекта.
  • Условия применения залога для погашения долговых обязательств.

Процедура принудительного взыскания задолженности происходит только в случае умышленного нарушения клиентом условий сделки. Сначала залог изымается, а затем выставляется кредитором на аукцион.

Полученная сумма, которая соответствует расчетной стоимости имущества или превышает этот показатель, используется для погашения долга.

Остаток средств, полученных от продажи имущества и выплаты займа, возвращается заемщику.

Вас также может заинтересовать:

В каких банках выдают кредит под самый низкий процент

Кредит наличными — востребованная услуга. Множество банков предлагают выдать потребительский кредит по самым разным параметрам и под различный процент. Давайте узнаем, в каких банках можно получить деньги с минимальной процентной ставкой.

Как сократить расходы по кредиту

Главные факторы, влияющие на переплату по кредиту. Основные платежи, комиссии. Популярные платные услуги для заемщиков. Какие показатели влияют на снижение размера платежей, и что следует знать заемщику?

Расчет потребительского кредита

Как определить — какой потребительский кредит самый лучший? На что нужно обратить особое внимание при расчете потребительского кредита? В статье рассматриваются основные критерии самого выгодного кредита.

Страхование жизни при потребительском кредите

Сравнение двух похожих потребительских кредитов от Россельхозбанка и ВТБ 24, предоставляющих услугу страхование жизни. Как сказывается исключение этой услуги из условий кредитования? Зачем это нужно банкам, и как реагировать заёмщикам?

Источник: https://creditar.ru/credits/otsenka-zalogovogo-obespecheniya

Залоговая стоимость недвижимого имущества при реализации

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

При этом, указанные нормы ст. 348 ГК [1] и ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» [8] не вносят ясности в анализируемый вопрос, поскольку являются недостаточно конкретными. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге.

По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности. Как будет определяться такая стоимость. Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество.

Стороны могут предлагать разные варианты исчисления пяти процентов, трактуя нормы закона в свою пользу: пять процентов от стоимости указанной в договоре, либо пять процентов от рыночной стоимости на момент спора. Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться.

На наш взгляд, нормы ст. 348 ГК [1] и ст.

Поскольку специальные законодательные акты не содержат особенностей определения начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращается взыскание на основании исполнительной надписи в рамках исполнительного производства, то с учетом положений части 1.

2 статьи 78 Закона рекомендуем применять в данном случае общий порядок оценки арестованного имущества, предусмотренный статьей 85 Закона. 3.3.

В действующем законодательстве прямо не урегулирован порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращается взыскание в ходе исполнительного производства о взыскании суммы задолженности в связи с неисполнением должником обязательства, обеспеченного залогом.

Оценочная и залоговая стоимость имущества. почувствуйте разницу

При этом денежные средства поступают на счет залогодержателя, последний снимает с имущества обременение, и только тогда новый владелец становится собственником товара. Важно знать, что без судебного решения не может быть реализовано имущество, на которое имеют право третьи лица.

Залоговая стоимость

Важно В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Понятие залоговой стоимости сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г.

№ 62а « Внимание О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» [5] ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации».

Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.
Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется.

Этапы и особенности реализации залога

Закона РФ от 09.12.1991 № 2005-1«О государственной пошлине» [2], действовавшего в момент заключения договора об ипотеке.

Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [9] носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки. В пунктах 1 и 2 ст.340 ГК в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ [10] указано, что если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.

Iii. определение начальной продажной ценызаложенного имущества 

Одновременно с эти, на основании Федерального закона “О кредитовании” кредиторы имеет право изъять недвижимость при нескольких основаниях, а именно:

  • было принято судебное решение относительно наложения ареста;
  • с целью возмещения ущерба после выявленного факта преступления;
  • имеются существенные просрочки по платежам;
  • большая задолженность по коммунальным услугам.

Залоговое имущество может быть выставлено на реализацию исключительно после судебного решения.

Судебный пристав в обязательном порядке должен описать залоговое имущество, а независимый эксперт по оценке осуществляет процедуру оценивания имущества.

Сведения относительно себестоимости отображаются в исполнительном листе. После этого залоговое имущество выставляется на аукцион Росимуществом.

Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Возможность приобрести необходимый товар по привлекательной цене посредством посильных ежемесячных взносов предоставляет Сбербанк России, а также ВТБ24. Кредит оформляется на период до 10 лет и отличается низкой процентной ставкой и отсутствием комиссий.

Обеспечением такого кредита становится приобретаемый товар. При оформлении обязательна уплата первоначального взноса, составляющего не менее 20% от стоимости имущества.

О начале торгов банки извещают посредством публикации объявлений на своих официальных сайтах. Банки не могут начать процедуру по реализации заложенного имущества без согласия залогодателя, заверенного нотариусом.

В этом случае необходимо решение суда. Продажа залогового имущества в конкурсном производстве Конкурсное производство применяется к имуществу лица или организации, признанных банкротами, при наличии нескольких кредиторов.

Объявление

Организациям либо же физическому лицу (имеется в виду клиентам) должна быть предоставлена такая документация, как:

  • копия судебного постановления;
  • копия распоряжения относительно начатого исполнительного делопроизводства;
  • составленный акт относительно ареста имущества.

На следующем этапе соответствующие организации выставляют имущество на торги, отображая при этом минимальную себестоимость. С этими специализированными организациями подписывается соглашение, причем приложениями к нему принято считать:

  • исполнительный лист;
  • акт относительно ареста имущества;
  • правоустанавливающие документы на залоговое имущество.

Стоит обращать внимание на то, что аукцион осуществляется в течении нескольких месяцев.

Такими учреждениями могут выступать:

  • банки;
  • ломбарды;
  • иные учреждения, у которых есть возможность предоставлять услуги по кредитованию населения.

Иными словами, в роли имущества могут выступать любые типы объектов и даже вещи, обладающие необходимой ценностью. В большинстве случаев речь идет о недвижимости, к примеру:

  • частных домов либо же квартиры;
  • транспортных средств;
  • ценных бумаг;
  • различного оборудования;
  • участок земли и так далее.

Прежде чем принять движимое либо недвижимое залоговое имущество (включая земельный участок), кредиторы в обязательном порядке проводят необходимые проверки с целью определения законности прав способности у заемщика. Именно от этого зависит легальность самой сделки по предоставлению займа.

В такой ситуации граждане, которые приобрели имущество, находящееся под залогом, берет на себя все имеющиеся обязательства предыдущего заемщика, который по каким-либо причинам не смог продолжить совершать выплаты. Если судебными приставами Нередко возникают различного типа форс-мажорные обстоятельства.

К примеру, многие граждане оформляют займы, однако спустя какое-либо время теряют свое официальное трудоустройство и это автоматически влечет за собой отсутствие возможности совершать взносы по кредиту. Таким образом, заемщик погашает долговые обязательства перед кредиторами.

Необходимо обращать внимание на то, что документальное оформление факта передачи арестованного имущества к государственным исполнителям регулируется Федеральным законом “Об исполнительном производстве”.

Источник: http://advokat-zulfigarov.ru/zalogovaya-stoimost-nedvizhimogo-imushhestva-pri-realizatsii/

Определение рыночной и справедливом стоимости залогового имущества

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости
На сегодняшний день кредитные организации всё больше сталкиваются с потребностью оценки залога, нахождения его рыночной и справедливой стоимости.

Для минимизации рисков при кредитовании под залог необходимо разработать и реализовать мероприятия по проведению оценки залога, который в будущем при неблагоприятном стечении обстоятельств может стать отступным.

Также острый вопрос оценки возникает при переоценке основных средств, так как в приложении 9 к Положению ЦБ РФ от 16.07.

12 N 385-П “О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации” (далее – Положение N 385-П) говорится, что кредитная организация имеет право не чаще одного раза в год (на конец отчётного года (по состоянию на 1 января года, следующего за отчётным (далее – нового года)) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости в соответствии с законодательством РФ.

Отсюда возникают вопросы: чем текущая стоимость отличается от рыночной и возможно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?

Несмотря на важность данной темы, ЦБ РФ не даёт практических рекомендаций по данному вопросу. Поэтому банкам приходится полагаться на наработанный практический опыт.

Понятия стоимости, возникающие при оценке

Для начала разберёмся в различных понятиях стоимости, возникающих при оценке.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов – сумма денежных средств, которая должна быть уплачена кредитной организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта (Положение N 385-П).

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (федеральный стандарт оценки N 2).

Справедливая стоимость – цена, которая была бы получена при продаже актива или при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки (МСФО (IFRS) 13).

Можно сделать вывод об идентичности рыночной и текущей стоимости. Однако между справедливой и рыночной существует различие: рыночную стоимость не всегда возможно определить, а справедливая стоимость, наоборот, может быть определена во всех случаях.

Рассмотрим данный вопрос на основании подходов, используемых в деятельности оценщиков.

Подходы, используемые в деятельности оценщиков

Существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

При написании методики оценки рыночной стоимости банк должен найти золотую середину между требуемыми трудозатратами и объективностью результатов. Проанализируем по порядку данные подходы.

Затратный подход

Он основывается на себестоимости. Вначале собирается информация o внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. Далее объект подразделяется на элементы, которые могут быть оценены по отдельности. На последнем этапе суммируются ранее полученные стоимости элементов и выводится стоимость объекта.

Информация для расчёта рыночной стоимости затратным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости – сохранившиеся сметы строительных работ, рыночные цены на строительные материалы, зарплата строителей, затраты на оборудование и т.д.

Данный подход трудозатратный, что делает применение затратного подхода к оценке стоимости имущества практически невозможным для банковских сотрудников. Однако применение затратного подхода к оценке стоимости имущества оправданно в случае, когда применение сравнительного подхода невозможно или возможность его применения ограничена.

При этом такой залог встречается достаточно редко, например небольшой лесопильный комплекс в тайге.

Доходный подход

Подход основывается на ожидаемом доходе от использования объекта оценки. Для начала рассчитывается сумма всех поступлений от оцениваемого объекта, которая корректируется на все возможные недополучения. После чего вычитаем расходы, связанные с объектом оценки, и получаем чистый доход, который, в свою очередь, преобразовывается в текущую стоимость.

Информация для расчёта рыночной стоимости доходным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости необходима средняя рыночная ставка по аренде на аналогичные объекты. Анализируемый подход наиболее актуален при оценке нематериальных активов.

К оценке залогового имущества доходный подход может применяться при определённых условиях: данное имущество является доходоприносящим; данное имущество является ликвидным, т.е. наличие достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней c момента возникновения основания для обращения взыскания на залог (гл.

 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 4 “О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности”).

Если говорить о залоговом имуществе, то чаще всего у банка находятся в залоге недвижимость, автотранспорт и стандартное оборудование, поэтому потребность выше указанных подходов может возникнуть редко.

Сравнительный подход

Подход основывается на приведении сопоставимых параметров аналогов к параметрам объекта оценки. Количество необходимых аналогов зависит от объекта оценки, желательно не менее трёх объектов. Приведение параметров объекта может быть процентным или стоимостным.

Информация для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом берётся с рынка купли-продажи; необходимо взять минимум три сделки.

Данный подход наиболее универсальный, лёгкий в применении, информативный, потому что он в большей степени позволяет изучить текущую ликвидность объекта оценки, так как стоимость определяется на основании сопоставления сделок.

Применять расчёт всех трёх подходов для оценки залога чаще всего не оптимально с точки зрения трудозатрат. Однако для определения стоимости основных средств, наоборот, применение всех подходов высокоэффективно, так как мы обладаем полной информацией для оценки.

Пример 1

Произведём расчёт стоимости сравнительным подходом (методом сравнения продаж) наиболее популярного залога – офисного помещения, являющегося собственностью части отдельно стоящего здания общей площадью 56,2 кв. м (находящегося на 5-м этаже 7-этажного здания, в хорошем состоянии).

Расчёт состоит из трёх этапов:

1) анализа рынка и подборки аналогов объекта оценки;

2) корректировки параметров аналогов к параметрам объекта оценки;

3) расчёта рыночной стоимости по скорректированным значениям.

На первом этапе происходит поиск аналогов объекта оценки по сайтам объявлений, базам данных риелторских компаний, в любом другом источнике, в котором размещаются объявления по купле-продаже. Аналог находится по следующим принципам:

  • объекты, выставленные на продажу как можно ближе к дате оценки объекта, не более шести месяцев с даты размещения объявления;
  • объект не должен отличаться площадью от объекта оценки более чем в три раза;
  • объект не должен иметь больших различий в цене за 1 кв. м – более чем на 50% от минимальной цены.

На втором этапе рассчитываются следующие корректировки:

  • поправка на дату продажи;
  • поправка на местоположение;
  • поправка на техническое состояние отделки помещения;
  • корректировка на объём передаваемых прав на объект недвижимости;
  • корректировка на условия продажи;
  • корректировка на этаж расположения;
  • поправка на площадь;
  • корректировка на назначение объекта.

На третьем этапе производится сам расчёт рыночной стоимости объекта.

В качестве рыночной стоимости одного квадратного метра объекта оценки принимается скорректированная величина. Далее рыночная стоимость корректируется на скидку при продаже, так называемое уторговывание. Общепринятый размер данной корректировки – 5%.

На сайте объявлений “продам-куплю” найдено пять аналогов для нашего объекта оценки. Оцениваемый объект довольно популярен на рынке, поэтому сложностей с аналогами не возникло:

– 1-й офис – 4900 тыс. руб., площадью 69,4 кв. м, в хорошем состоянии, на 4-м этаже 6-этажного здания;

– 2-й офис – 2450 тыс. руб., площадью 35 кв. м, в отличном состоянии, на 4-м этаже 5-этажного здания;

– 3-й офис – 4098 тыс. руб., площадью 68,3 кв. м, в плохом состоянии, на 6-м этаже 7-этажного здания;

– 4-й офис – 3296 тыс. руб., площадью 41,2 кв. м, в хорошем состоянии, на 5-м этаже 6-этажного здания;

– 5-й офис – 3536 тыс. руб., площадью 41,6 кв. м, в хорошем состоянии, на 2-м этаже 6-этажного здания.

В цены аналогов вносим следующие корректировки:

– поправку на площадь. Произведём с помощью построения уравнения зависимости стоимости 1 квадратного метра от площади помещения, для этого необходимо рассмотреть новые предложения на рынке и построить уравнение зависимости. Второй, четвёртый и пятый аналоги корректируем со знаком “минус”. Данная корректировка очень трудозатратна, поэтому выгоднее подбирать более идентичные аналоги;

– поправку на техническое состояние отделки помещения, которая рассчитывается методом прямого анализа характеристик. Для начала ищем компанию, занимающуюся ремонтом, узнаём размер средней стоимости ремонта 1 кв. м. Корректируем второй и четвёртый аналоги (2500 руб. за 1 кв. м).

Для удобства и быстроты составим и заполним таблицу (см. табл. 1).

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости согласно сравнительному подходу составляет 4 048 000 руб. с НДС, без НДС – 3 431000 руб.

Рыночная стоимость нужна не только для определения стоимости объекта для принятия залога к учёту, но и служит для уменьшения резервов на возможные потери по ссудам, рассчитываемые в соответствии с главой 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 254-П “О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности”.

А для постановки на внебалансовый учёт 91312 “Имущество, принятое в обеспечение по размещённым средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов” необходимо определить именно залоговую стоимость.

Для того чтобы упростить расчёт залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают нормативные залоговые дисконты, которые учитывают все корректировки для конкретного вида залогового имущества, его ликвидность и срок кредитования.

Наиболее важной корректировкой является ликвидность обеспечения. Если залог без снижения цены может быть быстро реализован на рынке, тогда банк, вероятно, предоставит ссуду, объём которой составляет значительный процент от стоимости обеспечения.

C другой стороны, если залог – это специальный механизм, предназначенный именно для данной компании и не имеющий вторичного рынка, то кредитор может вообще отказать в предоставлении кредита.

Ошибки в определении уровня ликвидности достаточно критичны для банка.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Многие банки при определении ликвидности отталкиваются от необходимого времени для продажи заложенного объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости.

Так как информация о точных сроках реализации различных объектов в открытом доступе отсутствует, ключевым способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка (на рынке недвижимости с риелторскими компаниями), которые непосредственно занимаются реализацией данных объектов на рынке.

В идеале банку стоит закрепить экспресс-оценку ликвидности обеспечения (определение ликвидности через выставление баллов за основные характеристики предмета залога, влияющие на ликвидность) в методике работы с залогом.

Выделим основные характеристики объекта залога, влияющие на его ликвидность, на примере коммерческой недвижимости:

Данная корректировка очень субъективна, уровень ликвидности формируется в лучшем случае на уровне логического обоснования.

Также большое значение имеет срок залога. Обеспечение будет более ценным для кредитора в том случае, если срок залога близок к сроку ссуды, и наоборот – когда оно носит более долгосрочный характер, чем кредит. Поступления от его реализации могут служить для погашения ссуды, так как обеспечение реализуется за деньги.

Ещё одним фактором является степень риска, связанная с залогом.

Чем больше колебания его рыночной стоимости или чем меньше уверен кредитор в оценке его стоимости, тем менее привлекателен залог сточки зрения кредитора.

Таким образом, ликвидность, срочность и риск определяют привлекательность различных видов залога для кредитора, следовательно, сумму процентов по кредиту и сумму самого кредита.

Эффективнее было бы рассчитать залоговый дисконт для каждого вида залога, но это трудозатратно.

Рассмотрим влияние дисконтирующего коэффициента на залоговую стоимость на примере трёх случайно взятых банков (см. табл. 2).

Из таблицы 2 видно, что в результате использования коэффициента дисконтирования сумма одного и того же залога в разных банках отличается в 2-3 раза.

В связи с тем что системная неопределённость в вопросе оценки стоимости залога существует, каждый банк применяет свою методику расчёта или свои нормативные значения залогового коэффициента. Иногда с целью получения большей прибыли банк увеличивает залоговую стоимость для сокращения резервов на возможные потери по ссудам с помощью уменьшения залогового дисконта.

Отметим, что у банка, применяющего гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога, появляется конкурентное преимущество. В качестве примера можно привести варьирование залогового дисконта в зависимости от результата системы скоринговой оценки, построенной на показателях размера компании, её финансовой независимости, ликвидности и доходности.

В некоторых банках на данный момент отсутствует методика оценки рыночной стоимости залога. Данный материал призван помочь им в написании такой методики.

Источник: http://love-credit.ru/content/opredelenie-rynochnoy-i-spravedlivom-stoimosti-zalogovogo-imushchestva

Практики

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости

Залоговая стоимость – это стоимость того имущества, которое послужило залогом при получении кредита.  

Залог является в настоящее время одним из самых популярных методов обеспечения заключенных кредитных обязательств.

Видов залогового имущества немало, однако наибольшую степень надежности при определении кредитного риска предоставляет залог недвижимости. В частности – к такому виду обязательств относится ипотека.

Поскоку помимо высокой стоимости недвижимости, ее нельзя каким-либо способом переместить, спрятать или нанести существенный вред. 

Особенности работы залоговой системы

В целом экономическую ситуацию на сегодняшний день можно назвать достаточно стабильной, в связи с чем, рынок кредитования тоже обрел некоторую устойчивость. И теперь залоговая система больше направлена на установление гарантии возврата средств и дисциплинирование заемщика, нежели на прямое возмещение предоставляемых денежных средств.

В тоже время сегодня часто заключаются «формальные» договора залоговой стоимости, что неизбежно влечет за собой высокий уровень убытков при не возврате средств клиентом.

Как следствие, условия подбора походящего залогового имущества и его оформление становятся намного более жесткими и продуманными.

Но, чтобы сохранить и увеличить эффективность собственной деятельности, банку необходимо прийти к определенному среднему показателю, при котором будет сохранена и привлекательность условий кредитования для клиента и достаточно минимизированы риски в случае не возврата им денежных средств.

Отношения между банком и клиентом работают в рамках основных особенностей кредитно-денежных отношений.

В качестве товара выступают те денежные средства, которые предоставляются клиенту банком, а в качестве оплаты – залоговое имущество.

В основном кредитор заинтересован в том, чтобы минимальная стоимость имущества была равна не только сумме предоставляемого кредита, но и возможных издержек или неустоек, с ним связанных.

Стоимость залогового имущества

В случае залоговой системы кредитования слово «имущество» подразумевает собой понятие, включающее помимо материальных вещей еще и различные ценные бумаги и права владения.

Оценка стоимости залогового имущества будет осуществляться, исходя из различия двух ее отдельных видов: рыночной стоимости, которая оценивает имущество как объект в целом, и залоговой стоимости, которая определяет ценность имущества как средство обеспечения обязательств.

Для того, чтобы была произведена оценка стоимости залогового имущества, очень часто банк может воспользоваться услугами специально привлеченной сторонней организации.

Хотя в настоящий момент все более широко используется практика создания внутри собственной структуры специального подразделения, специализирующегося на оценивании залогового имущества.

Независимо от того, кем именно проводится оценка, залоговое имущество в процессе рассматривается с учетом рисков для кредитной организации, которые являются характерными именно для этого вида имущества.

В целом же залоговая стоимость представляет собой ту стоимость имущества, по которой оно будет реализовано в срок, установленный банком, в случае не возврата денежных средств под обеспечение которых оно было предоставлено.

Несмотря на то, что залоговая стоимость является самостоятельным видом стоимости имущества, одновременно ее можно назвать и частью рыночной стоимости с учетом всех возможных для банка рисков, связанных с этим видом имущества. Совокупная стоимость этих рисков будет называться залоговым дисконтом.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Управляемые

  • Риск повреждения или утери.

Управляемым этот вид риска является потому, что залоговое имущество подвергается страхованию, и в случае утери или определенных повреждений обеспечение кредитных средств все равно будет произведено.

Однако, страхование всего имущества не производится, поскольку в большинстве случаев это экономически невыгодно.

Оно осуществляется только тогда, когда стоимость тех мероприятий и процедур, направленных на снижение возможных рисков, оказывается существенно выше, чем стоимость страхования. Но при этом страхование также не обеспечивает полноценное возмещение средств.

  • Риск недостаточно срока экспозиции.

Его можно отнести к условно управляемым, поскольку подобный риск подразумевает собой отдельный вид активов, для которых характерны затруднительные условия реализации по соответствующей стоимости в короткие сроки.

Управляемым этот вид риска является потому, что оценить срок экспозиции можно еще до принятия решения о заключении договора залоговой стоимости, а значит – отказать можно в случае слишком низких показателей.

А условность определяется тем, что нередко низкие сроки экспозиции выявляются уже после заключения отношений.

  • Риск юридических проблем в оформлении.

Сюда входят различные юридические трудности и препятствия при оформлении залоговых отношений. Минимизировать этот риск возможно только, если проводить глубокий и тщательный анализ всех возможных правовых и нормативных условий относительно данного актива.

  • Риск сложности контроля имущества.

Перед заключением договора должна производиться подробная оценка и поиск всех возможных способов контроля, которые впоследствии будут занесены в соответствующие пункты договора. 

Его расчет является одним из наиболее важных, поскольку ликвидность выступает одним из компонентов, по которым производится расчет залоговой стоимости.

В зависимости от состояния рынка на настоящий момент, ликвидность каждого отдельного вида залогового актива может быть высокой (со сроком реализации не более 30 дней), средней (30-90 дней), низкой (90-180 дней), безнадежной (свыше 180 дней).

И в зависимости от показателя ликвидности определяется залоговая стоимость, которая в случае с безнадежной ликвидностью практически равна нулю. 

  • Риск невозможности взыскания.

Его можно представить, как следствие из риска контроля имущества, поскольку невозможным взыскание может быть в результате трех основных факторов: отсутствия самого предмета залога, отсутствия возможности доступа к его хранению и юридические сложности, касающиеся процесса взыскания. 

  • Риск признания сделки недействительной.

Возникает преимущественно в результате нарушений в договоре или иных документах, оформляющих залоговые отношения. Как следствие, подобные отношения могут быть признаны недействительными. Избежать этого можно, если при заключении сделки прибегнуть к услугам нотариального заверения.

Неуправляемые

Неуправляемым этот риск является ввиду того, что оценка производится один раз при заключении договора, после чего условия продолжат действовать в течение всего срока кредитных обязательств.

Чтобы минимизировать подобный риск, необходимо обеспечить высокую квалификацию и профессионализм работников, производящих оценку, а также создать единую оценочную систему.

Также существует возможность вступления в переговоры с целью осуществления переоценки имущества и, как следствие, изменения залоговой стоимости.

Этот риск связан со сложностью прогнозирования величины спроса на данный вид имущества в будущем. Чтобы минимизировать этот вид риска, необходимо тщательно изучить и составить вероятностный прогноз об изменении сценария развития. Однако такие прогнозы редко бывают достаточно точными, поэтому подобный риск и относится к разряду неуправляемых.

  • Риск недостатка информации

Этот риск связан с упущением в процессе оценки до заключения договора отдельных факторов – например, наличия какого-либо дефекта у имущества, его особенностей или наличие прав на него у третьих лиц. Минимизировать степень этого риска можно в случае более тщательного анализа и оценки до заключения залогового договора.

Источник: https://zem-advokat.ru/practice/item/zalogovaya-stoimost-imushchestva/

Стоимость предмета залога

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу. Понятие залоговой стоимости. соотношение рыночной и залоговой стоимости
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Обязательства » Стоимость предмета залога

Определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

Основные моменты в отношении стоимости залогового предмета регламентируются ст. 340 Кодекса. Рассмотрим далее понятие стоимости залогового предмета, критерии и нюансы оценки стоимости залогового имущества, возможно ли изменить рыночную стоимость предмета уже после заключения соответствующего договора, и другие вопросы.

Понятие стоимости предмета залога

Процедура, в результате которой оценивается стоимость предмета залога, необходима, прежде всего, для реализации следующих целей:

  • проведения справедливого и разумного соотношения между объемом обязательств по основному договору и размером соответствующего обеспечения, которым выступает залоговый предмет;
  • снизить к минимуму возможные разногласия, могущие возникнуть между кредитором и должником, при осуществлении процесса взыскания на залоговый предмет;
  • корректно проведенная процедура оценки стоимости позволит залогодержателю получить максимальное удовлетворение из стоимости залогового имущества в случае, если дебитор не выполнил соответствующие обязательства по основному договору.

Ч. 1 ст. 340 Кодекса регламентирует, что определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

При этом иная норма о порядке реализации процедуры оценки стоимости может быть предусмотрена законом.

Критерии и порядок определения стоимости предмета залога

Гражданское законодательство не содержит каких-либо точных формулировок касательно порядка и критериев, по которым возможно достоверное определение стоимости предмета залога.

Следует отметить, что вещи могут обладать несколькими оценками стоимости, к примеру:

  • балансовая;
  • рыночная;
  • цена, которая указывается в резолюции совета директоров или общего собрания АО, о заключении договора залога, служащего акцессорным по отношению к крупной сделке или сделке с высокой степенью заинтересованности для данного АО.

Наряду с данной нерегулируемой законодательно проблемой, возникает вопрос – какое определение оценки цены имущества следует выбрать сторонам процесса?

Оценка залогового предмета – это та, которая выбрана при достижении взаимного согласия участников процесса.

Другими словами, стороны имеют возможность выбрать любой критерий оценивания, в том числе и прямо не совпадающий с общепринятыми (см. выше).

Тем не менее, основным критерием оценки залогового предмета должна выступать объективность и ее соотносимость с общепринятыми критериями. Думается, что при существенном занижении оценки залогового предмета или явном несоответствии таковой с общепринятыми, можно говорить о недостигнутой договоренности сторон в отношении произведенной оценки.

Немаловажным критерием также является и соответствие установленной цены предмета залога с гарантируемым залогом обязательством. Оценка предмета, выраженная в соглашении сторон, должна быть не ниже объема основного обязательства – иначе обеспечительная функция залога будет существенно снижена или утеряна в принципе.

Поскольку оценка залогового предмета – это одно из существенных условий залогового соглашения, участникам правоотношений следует с максимальной степенью ответственности подойти к данному вопросу.

Изменение рыночной цены залогового предмета после заключения соглашения о залоге, последствия такого изменения

Ч. 2 ст. 340 Кодекса определяет нормативное положение, что снижение или повышение рыночной цены залогового предмета после того, как уже был заключен договор или после того, как залог появился в силу закона, не являются надлежащими основаниями для прекращения или изменения залоговых правоотношений.

Аб. 2 ч. 2 ст. 340 ГК РФ регламентирует правило – договор о залоге считать ничтожным, если в нем содержатся условия, предусматривающие применение к залогодателю нижеуказанных мер после снижения рыночной стоимости залоговой вещи:

  • залог начинает распространяться и на другое имущество залогодателя;
  • возможность залогодержателя требовать с залогодателя досрочного погашения обязательств по основному договору;
  • применение залогодержателем иных мер, направленных на ухудшение положения залогодателя.

Стоимость залогового предмета при осуществлении взыскания на задолженное имущество

Ч. 3 ст. 340 Кодекса гласит о существующем порядке, в рамках которого определяется стоимость предмета залога при осуществлении взыскания на таковой в судебном порядке и реализации его с публичных торгов.

Согласно нормам данной статьи, изначальная цена реализации залогового предмета признается равной стоимости предмета залога, указанной в соответствующем договоре сторон.

ГК РФ также предусматривает возможность изменения данного порядка:

  • законом;
  • соглашением сторон процесса;
  • непосредственно судебным решением об осуществлении взыскания.

Согласно нормам ч. 2 ст. 348 Кодекса, запуск процесса взыскания не допустим, если залогодатель произвел незначительное нарушение гарантированных залогом обязательств, соответственно этому требования кредитора явно несоразмерны со стоимостью залогового предмета.

Взыскание также не допускается, если одновременно удовлетворяются следующие условия:

  • срок допущенной дебитором просрочки менее 3 месяцев;
  • размер невыполненных обязательств менее 5 % от цены предмета залога.

Источник: https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/stoimost-predmeta-zaloga.html

Граждан вопрос
Добавить комментарий