Предоставление документов по переменной арендной плате. Коммунальные платежи при аренде

Компенсация коммунальных услуг по договору аренды

Предоставление документов по переменной арендной плате. Коммунальные платежи при аренде

Современный бизнес сложился как определённый спектр правовых отношений, при этом возмещение коммунальных услуг по договору аренды составляет его существенную часть. Не все предприятия, организации и учреждения располагают собственными помещениями, что особенно характерно для малого и среднего бизнеса, а также для общественных организаций.

Договоры аренды являются востребованной формой отношений, позволяющей юридическим лицам получать в пользование нежилые помещения для производственной, коммерческой и общественной деятельности.

Основания для возмещения стоимости

Возмещение коммунальных услуг по договору аренды обусловлено особенностями бизнеса и требованиями налогового законодательства. Для работы механизмов, станков, людей всегда требуются энергия и ресурсы, в частности, свет, вода и отопление, но не всегда необходима подача газа или уборка мусора.

Арендный договор включает в себя две составляющие: арендная плата и коммунальные платежи. Возмещение по договору аренды обусловлено тем, что арендодатель собственными средствами обеспечивает своих арендаторов надлежащими условиями для работы, бизнеса, общественной деятельности.

Арендатор оплачивает:

  • подачу воды;
  • подачу тепла в помещения;
  • работу инженерных сооружений (также: канализация, лифты, уборка общих помещений);
  • газоснабжение;
  • уборку сухого мусора;
  • уборку прилегающей территории.

У каждого конкретного собственника зданий и помещений свой спектр услуг, которые он оказывает арендаторам.

Совершенно не обязательно, что все такие услуги выполняются сторонними организациями (подача электричества, предоставление доступа в интернет, вода, канализация, отопление и прочие), некоторые услуги арендодатель оказывает сам, поскольку он берёт такие обязательства по договору аренды или они возникают из требований законодательства.

Некоторые из услуг, предоставляемых арендодателем, арендаторы предпочитают оказывать себе по договорам с третьими организациями или самостоятельно.

Например, сторонний доступ в интернет для компании арендатора-провайдера вряд ли потребуется. Однако особенности функционирования такой компании предъявляют особые требования к арендуемым помещениям, например, климат, наличие кондиционеров для охлаждения серверов, особая защита и безопасность помещения, стабильное энергоснабжение.

договора аренды

Арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение, обычно принадлежащее ему на праве собственности, на договорных началах, регламентированных нормами гражданского кодекса.

В договор аренды включается арендная плата и оплата коммунальных услуг, оплату коммунальных услуг возмещает арендатор, поскольку именно он осуществляет их потребление. Рекомендуется заключать отдельные договоры на коммунальные услуги. Прописать в договоре аренды «коммуналку» – не самое лучшее правило, хотя допустимое и порой востребованное.

Оплата собственно аренды может осуществляться различным образом:

  • платежи в конкретной величине, вносимые одним платежом или периодически;
  • расчёт полученной продукцией или услугами;
  • расчёт путём обустройства объекта аренды (ремонт, изменение потребительских качеств);
  • имущественный расчёт в собственность или в аренду.

Существенный момент аренды – её стабильность. С целью укрепления гражданских отношений законодательством предусмотрено, что аренда не может часто меняться.

При этом стоимость коммунальных услуг не может быть постоянной.

Как при аренде квартиры меняются тарифы на «коммуналку», так при аренде нежилого помещения аналогичным тарифам также свойственна изменчивость по тем или иным объективным причинам.

Некоторые арендодатели включают «коммуналку» в аренду, а арендатор периодически оплачивает арендуемые нежилые помещения единым платежом, но это не является общей практикой, хотя позволяет частично обойти требование закона о неизменности арендной платы в течение года.

Более перспективным правилом для достижения желаемой динамики изменения арендной платы адекватно изменению условий функционирования бизнеса (налоговый и экономический аспекты в связи с инфляцией, например) является фиксация в договоре аренды не конкретной суммы, а механизма её образования.

Не все коммунальные платежи требуют возмещения, то есть не все они оказаны третьими лицами (поставщики электроэнергии, водоснабжения и канализации, отопления и так далее) некоторые услуги арендодатель оказывает сам, своими силами. Например, охрана здания, ремонт и обслуживание инженерных сооружений, лифтов, уборка сухого мусора.

Выбор места арендуемого объекта

В любом случае договорные отношения представляют собой динамику, а не стабильные и бессрочные правила. При этом арендатор волен отказать арендодателю по вполне обоснованным экономическим причинам.

В контексте сложившейся инфраструктуры правовых отношений, отражающих предложения потенциальных арендодателей и спрос потенциальных арендаторов, выбор есть всегда, поэтому прежде, чем планировать аренду с обязательным возмещением «коммуналки», стоит рассмотреть нетрадиционные варианты аренды:

  • за чертой города;
  • в сельской местности;
  • на территории промышленной зоны;
  • в районе железнодорожной станции или аэропорта.

В зависимости от особенностей бизнеса, нетрадиционное расположение офиса или производственного участка может дать экономию не только в тратах на аренду и коммунальные платежи, но и удешевить доставку материалов или отгрузку продукции, уменьшить затраты на связь или уменьшить налоговое бремя за счёт увеличения транспортных расходов.

Офис в центре столицы, безусловно, эффектное свидетельство престижа, но экономический эффект часто имеет большее социальное и практическое значение. Кроме того, выбор удалённого варианта аренды может упростить отношения по аренде, по возмещению коммунальных платежей, дать работу местному населению, которое часто менее требовательно к уровню заработной платы.

Коммунальные услуги и их оплата

Обязательная статья расходов каждого владельца недвижимого имущества, являющегося предметом аренды – «коммуналка». Арендодатель имеет договоры с организациями на устойчивое обеспечение своего владения ресурсами, достаточными для бизнеса, обеспечения жизнедеятельности, нормальных условий труда для человека и оборудования.

Обычно платежи начисляются на следующую  «коммуналку»:

  1. Электричество.
  2. Вода и канализация.
  3. Тепло.
  4. Уборка.

Выделяются ещё затраты по арендуемым помещениям и зданию в целом, которые также обычно объединяются с коммунальными:

  • капремонт;
  • текущий ремонт;
  • администрирование.

​Статья 616 гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что пользование помещением формирует определённые обязательства по сопровождению стабильно надлежащего (с функциональной точки зрения) состояния арендованного имущества, осуществлению необходимого ремонта и прочее.

Договоры аренды и договорные отношения по возмещению или оплате «коммуналки» формулируются в обычном порядке, в письменной форме с указанием существенных условий. Договор по «коммуналке» арендатором предпочтительно оформлять отдельно.

Учёт вопросов налогообложения

При аренде в части возмещения налоговое законодательство занимает определённую позицию. Арендодатель обязан оплачивать налоги, что изменяет его цены.

Среди деталей налогообложения предмета аренды, реализуемого по договору с возмещением, можно выделить следующие:

  • налог на добавленную стоимость;
  • налоговая база из цен, обозначенных в договоре;
  • арендодатель вправе указать единую стоимость либо доход по позициям отдельно;
  • сумма налога на добавленную стоимость может быть принята к вычету вместе с платой за аренду;
  • % налога на добавленную стоимость может варьироваться от времени внесения платы.

Кто оплачивает стоимость «коммуналки» может определяться ситуацией. Оплата может осуществляться наличными, зачётом или путём посреднических отношений.

Не исключён вариант, когда оплата «коммуналки» осуществляется взаимозачётом с третьими лицами – партнёрами арендатора, которые уплачивают причитающиеся ему денежные средства по его распоряжению в счёт оплаты за коммунальные услуги через арендодателя.

Важно отразить в бухгалтерском учёте нужные проводки, определяющие, на что оплачивающий направил денежные средства. Первичные документы (договоры, платёжные поручения, платёжные требования) должны содержать точное указание цели платежа, расчётных реквизитов получателя денежной компенсации, обоснование требования возместить те или иные затраты.

Некоторые особенности «коммуналки»

Как в случае с жильём в многоквартирном доме, договорами социального найма, решение сдать помещение в аренду в административном здании, вне зависимости от его собственника, обуславливает некоторые особенности.

Так же как в ситуации сдачи жилья в наём всё предусмотреть невозможно, так и деятельности арендатора может создавать реальные объективные проблемы при аренде помещений для целей:

  • производственной;
  • коммерческой;
  • общественной.

Предприятие, продающее компьютеры или оказывающее услуги по разработке сайтов, не эквивалентно организации, специализирующейся на обучении, повышении квалификации, ином варианте оказания услуг, когда численность собственного персонала значительно меньше численности приходящего контингента.

В первом случае имеется рабочий коллектив, как правило, всего несколько человек, и посетители в такую компанию не приходят либо приходят очень редко. Иной вариант, когда аренда предоставлена учебному заведению.

Реальные затраты на коммунальные услуги имеют веское значение, потому как от них определяется налог на добавленную стоимость, от них формируется возмещение стоимости коммунальных услуг.

Обычное положение вещей, когда каждый арендатор имеет собственный счётчик на потребление электроэнергии по всем своим помещениям. В отношении потребления тепла также всё более-менее ясно: можно определить обогреваемую площадь и соотнести её с площадью обогревательных элементов.

Но обязательно возникнет вопрос не только у придирчивого арендатора, но и у налогового инспектора.

Если стоимость потребления тепла будет явно зашкаливать, когда арендатор старательно утеплил помещение, потратил на это деньги и исключил любую утечку тепла.

Роспись затрат по всем арендаторам – излюбленный метод большинства арендодателей. Далеко не каждый рискнёт судиться или пожелает потратить время на пристальное разбирательство.

Более сложный и серьёзный вариант, когда среди арендаторов есть, например, учебные заведения. В этом случае лучший вариант – искать другого арендодателя. Обычно потребление воды, содержание санузлов, затраты на уборку и вывоз мусора расписываются по всем арендаторам пропорционально.

В случае когда ежедневно, часто и в выходные дни, учебное заведение выполняет свои функции, поставить счётчики и наладить учёт воды по каждому арендатору просто невозможно.

Аренда, при которой вода подаётся непосредственно в помещение и туалет, которые находятся после отдельного счётчика, скорее редкое исключение из правил, чем норма.

Приведённые примеры с потреблением тепла и воды – частный случай, но очень популярный на практике. Арендодателя можно понять – это его бизнес и возмещение затрат он понимает по-своему, но арендатору следует это учитывать и, заключая договоры аренды и возмещения коммунальных услуг, следует категорически отказываться от навязываемых шаблонов.

Договорные отношения – это не догма, как её понимает арендодатель, предлагая свои шаблонные варианты, а взаимовыгодное сотрудничество сторон прежде всего.

Арендатору следует придерживаться объективно сложившихся тенденций, которые закреплены законодательно. Именно законодатель установил требование стабильности гражданского оборота в части аренды, поэтому её стоимость не может изменяться непрерывно, как стоимость коммунальных услуг.

Последними невозможно управлять, поскольку стоимость «коммуналки» всегда будет колебаться не только в зависимости от социально-экономической ситуации в обществе, в бизнесе, но и по причинам, выходящим за пределы обычной практики обслуживания зданий и помещений.

Могут происходить климатические изменения (позднее лето, ранняя зима), техногенные катастрофы (аварии инженерных сооружений), влияние общественной напряжённости (акции протеста, террористические акции).

Мир изменился и многое в нём влияет на фундаментальные основания бизнес-отношений, а аренда помещений, её стоимость и стоимость обслуживания не могут оставаться неизменными и определяться только лишь социально-экономическими условиями жизни общества.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zhkh/kommunalnye-uslugi/vozmeshhenie-dogovoru-arendy.html

Предоставление документов по переменной арендной плате. Коммунальные платежи при аренде

Арендаторы нежилых помещений наряду с другими жильцами дома также пользуются всем набором коммунальных услуг: светом, горячей и холодной водой, водоотводом и канализацией. Это основной перечень коммунальных услуг, без которых существование любой фирмы или коммерческой компании просто немыслимы.

Но наряду с оплатой самого найма помещения, любому арендатору необходимо дополнительно вносить оплату за фактическое потребление всех поставляемых ресурсов жизнеобеспечения. Как же оплачиваются коммунальные платежи при аренде нежилого помещения?

Обязанность по уплате

Чтобы вода, электроэнергия, отопление помещений или водоотвод поставлялись бесперебойно, все потребители этих ресурсов обязаны вовремя вносить платежи. Ответственность за оплату лежит на собственнике помещения, то есть арендодателе.

Исходя из устоявшейся практики, наниматели компенсируют затраты на уплату коммунальных услуг из части оплаты на наем нежилого помещения своему арендодателю, поскольку все договоры поставки заключаются только с истинным собственником недвижимости, но никак не с арендаторами.

Оговоренные договорными обязательствами сторон суммы не могут заменить собой саму арендную оплату, это только часть основных платежей.

Вносить денежные средства можно двумя путями:

  • Вместе с основными погашениями за наем нежилого помещения.
  • По отдельному обоюдному соглашению сторонами сделки.

Если стороны договорились об оплате в составе основных поступлений за наем помещений, то здесь будет действовать фиксированная сумма за весь период действия договора. Но этот вариант, скорее всего, будет невыгоден арендодателю, поскольку ставки за пользование коммунальными услугами обычно имеют тенденцию к повышению.

Но существуют и другие договоренности: плата составляет фактически выставляемую управляющей компанией сумму, отображенной в платежной квитанции.

Здесь соглашение будет состоять из двух разных частей:

  • Собственно из условий, прав и обязанностей сторон по договору аренды, с фиксированной ставкой оплаты за наем нежилого помещения.
  • Другой части, в которой будут оговариваться условия оплаты коммунальных услуг.

Законодательная база

Полный перечень прав и обязанностей сторон по уплате потребляемых услуг коммунальных служб прописаны в ст. 153 Жилищного Законодательства России, в ней подробно указаны моменты наступления этих обязанностей у владельцев помещений и нанимателей.

Наниматели обязаны оплачивать все понесенные расходы на содержание переданного ему по соглашению имущества в силу ст. 616 ч.2 Гражданского кодекса.

Основная регламентация оплаты услуг коммунальных служб арендатором предусмотрена Гражданским Законодательством в ст. 614 и Жилищным Кодексом в ст. 154 ч. 4: «оплата потребленных услуг коммунальных служб должна осуществляться своевременно и в полном объеме…».

При этом следует учесть, что договорные отношения могут быть признаны незаключенными, если в них прописаны только условия по внесению коммунальных платежей без учета ставок аренды (ст. 654 ч.1 ГК РФ).

Этот постулат подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 11.01.

2002 за номером 66, подобные договорные отношения не могут быть признаны заключенными в отношении аренды нежилого помещения.

Однако коммунальные платежи по договору аренды нежилого помещения могут осуществляться другим способом, если арендодателем заключены отдельные договора на поставку услуг непосредственно с поставщиком ресурсов или посредником (ст. ст. 990 и 1005 ГК РФ).

Поэтому передавая свое имущество нанимателю, в составе основного договора аренды нежилого помещения могут быть включены и другие условия платежей за поставляемые коммунальные услуги (ст. 421 Кодекса).

Здесь собственником помещения приобретаются необходимый перечень ресурсов, которые он, соответственно, передает на правах использования нанимателю помещения.

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения

Поскольку аренда помещений связана с осуществлением хозяйственной или коммерческой деятельности, то все ресурсы тратит именно наниматель нежилого помещения.

Исходя из норм ст. 616 ч. 2 ГК, нанимателю вменяется в обязанность поддержание переданного имущества в надлежащем состоянии, нести расходы на содержание и обслуживание нежилого помещения.

В этой связи разумно предположить, что все затраты должен покрывать арендатор помещения, но так бывает не всегда, и в большинстве случаев расчеты ведутся самими арендодателем, если подобные условия оговорены обоюдным соглашением. Если эта оговорка отсутствует, то за все потребленные ресурсы расплачивается наниматель нежилого помещения.

Для точности всех расчетов владельцу сдаваемого в наем помещения следует установить приборы индивидуального учета. Только при таких обстоятельствах возникновение споров по оплате не будут иметь место.

Кто платит?

На основании положений Жилищного законодательства оплату обязано производить лицо, заключившее договор с коммунальными службами обеспечения ресурсами. Поскольку в большинстве случаев этим лицом является арендодатель, то и обязанность по оплате возлагается на него, если иное отдельно не оговорено дополнительными соглашениями.

Но такие обстоятельства складываются не всегда, и владелец помещения имеет право передать свои обязанности нанимателю, заключив с ним отдельное соглашение или включив ссылку в основной арендный договор.

В этом случае все поступившие от управляющей компании счета будет оплачивать наниматель нежилого помещения самостоятельно, помимо основных взносов на аренду недвижимости.

Возмещение расходов собственнику

Большое распространение получила практика возмещения арендодателю всех коммунальных расходов по потреблению жизненно важных ресурсов и за содержание помещения.

Исходя из норм ст. 421 ч. 2 ГК, участники сделки могут заключать соглашения как предусмотренные законодательными актами и постановлениями властей, так и в свободной форме, не противоречащие действующему законодательству.

Однако подобные договоры нельзя рассматривать как самостоятельные соглашения по поставкам ресурсов, поскольку владелец помещения не может являться истинным поставщиков жизненно важных коммунальных ресурсов.

Особенности заключения договора

Стороны могут самостоятельно выбрать свой метод расчетов за потребление коммунальных услуг по аренде нежилого помещения:

  • Отдельным блоком прописать условия платежей в основном договоре найма.
  • Выделить дополнительное соглашение соответствующего содержания.

В любом случае стороны должны предусмотреть такие основополагающие моменты:

  • Все счета оформляются на владельца помещения, а он в свою очередь заблаговременно обязан оповестить об оплате нанимателя.
  • Заключать соглашения только в письменной форме, двух экземплярах, с соблюдением структуры деловых договоров (оговорка условий, прав и обязанностей сторон, сроков оплаты и др.).
  • Текст не должен содержать помарки и исправления, соглашения подписываются обеими сторонами в момент оформления договоренностей.
  • Важно учесть вопросы индексации оплаты, поскольку стоимость услуг может неоднократно возрастать в течение действия договоренностей.

Виды договоров

Исходя из условий соглашения, платежи могут осуществляться как самим арендатором, с последующим предоставлением владельцу платежных квитанций, либо предусматривается возмещение проведенных расходов собственником помещения.

На этом основании могут заключаться договора:

  • С заранее оговоренной суммой компенсации. Исчисления проводятся по размеру занимаемой арендатором площади умноженной на стандартные ставки коммунальных тарифов.
  • Оплата осуществляется из расчетов потребления по приборам учета.
  • Комбинированные платежи: некая часть, например, за обслуживание и предоставление услуг по вывозу мусора или использование лифтового хозяйства и теплоснабжения по фиксированной ставке, а за потребление электроэнергии и воды по приборам учета.

Договор должен содержать основные положения, принятые в делопроизводстве:

  • О предмете договоренностей, с перечислением потребляемых услуг и сроков оплаты.
  • Права и обязанности сторон соглашения.
  • Ссылки на ценообразование, порядок расчетов.
  • Конечные сроки внесения платежей (ежемесячные или ежеквартальные поступления).
  • Ответственность при несоблюдении условий договоренностей и сроков оплаты, в том числе досрочное расторжение контракта за неоднократно допущенные нанимателем нарушения.
  • Способы расчетов: наличными, перечисление на банковский счет и др. виды.
  • Разрешение спорных ситуаций, в том числе право обращения в судебный орган при неисполнении взятых на себя обязательств.

Так должен выглядеть типичный договор, но стороны могут предусмотреть и другие условия соглашения – их право не ограничивается стандартными рамками деловых документов.

На видео о коммунальных услугах в нежилых помещениях

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/kommunalnye-platezhi/kommunalnye-platezhi-pri-arende-nezhilogo-pomeshhenija/

Коммунальные платежи при аренде

Предоставление документов по переменной арендной плате. Коммунальные платежи при аренде

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на “коммуналку”.

Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее – коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений.

Таким образом, арендодатель “передает” арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п.

1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).

Рассмотрим несколько способов такого включения:

1. Арендная плата с учетом коммуналки– фиксированная

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации “Альфа” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда.

Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

2. Арендная плата фиксированная, коммуналка – переменная

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

– фиксированный (основной) платеж;

– переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж – это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями “Альфа” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб.

(фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж).

Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.

При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения

Источник: http://www.iskovoe.ru/article/kommunalnye-platezhi-pri-arende.html

Как оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество – НалогОбзор.Инфо

Предоставление документов по переменной арендной плате. Коммунальные платежи при аренде

По общему правилу обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть именно арендатор должен нести коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Это следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Перечень коммунальных услуг

К коммунальным расходам относится, в частности, оплата услуг:

  • снабжения тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
  • водоснабжения и канализации;

Подробный перечень коммунальных ресурсов приведен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Абонент коммунальных услуг

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам).

То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору).

А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Способы расчетов

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

  • арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
  • арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;
  • арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг;
  • арендатор напрямую заключает с коммунальными службами договор на поставку электроэнергии. В отношении услуг по оплате водоснабжения такой вариант расчетов неприменим.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам.

В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

  • сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;
  • сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг.

При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п.

 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Компенсация услуг отдельным платежом

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420, 421, 779 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты.

Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета).

Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Ситуация: может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг?

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента».

Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166, 168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545, 548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Ситуация: может ли арендатор напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т. д.)?

Да, может, но только на услуги электроснабжения и с согласия арендодателя.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору.

Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так.

Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию).

Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии.

Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов.

Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим.

Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п.

 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

О том, как отразить в бухучете расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество, см.:

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_raschetov_s_kontragentami/raschety_po_dogovoru_arendy/kak_oformit_raschety_po_kommunalnym_platezham_za_arendovannoe_imushhestvo/89-1-0-2411

Граждан вопрос
Добавить комментарий